Kā noteikt zemes iegādes vērtību kapitāla pieauguma nodokļa aprēķinam?

Kapitāla pieauguma nodokļa aprēķināšana nekustamā īpašuma atsavināšanas gadījumā joprojām rada daudz praktisku jautājumu. Tas nav pārsteidzoši, jo iespējamās situācijas ir ļoti dažādas, un līdz ar to atšķiras arī nodokļa aprēķina rezultāti. Turklāt ne vienmēr sakrīt arī iestāžu un tiesu sniegtie skaidrojumi.

Šajā rakstā aplūkosim situāciju, kad iegādāts nekustamais īpašums, kas sastāv no zemes un vairākām būvēm, bet vēlāk tiek pārdota tikai daļa no zemes. Pirkuma līgumā zemes un būvju vērtība nav noteikta atsevišķi. Tādēļ rodas būtisks jautājums – kā šādā situācijā noteikt pārdotās zemes iegādes vērtību kapitāla pieauguma nodokļa aprēķināšanai?

Lai situāciju būtu vieglāk uztvert, aplūkosim praktisku piemēru.

Faktiskie apstākļi

Nekustamais īpašums sastāv no 6,4 ha zemes vienības, uz kuras atrodas vairākas būves.

Nekustamais īpašums (kā vienots objekts) iegādāts par 60 000 eiro, papildus samaksājot 1 223,36 eiro valsts un kancelejas nodevās.

Vēlāk tiek pārdota tikai ½ no zemes vienības (3,05 ha) par 18 800 eiro.

Kā šādā situācijā aprēķināt kapitāla pieaugumu, ja nekustamā īpašuma pirkuma līgumā zemes un būvju vērtība nav nodalīta?

Iegādes vērtības noteikšana, sadalot to proporcionāli zemes platībai

Pirmais pieņēmums varētu būt, ka, pārdodot pusi no zemes, arī tās iegādes vērtība ir puse no visa nekustamā īpašuma iegādes vērtības. Attiecīgi zemes iegādes vērtība būtu:

(60 000 + 1 223,36) / 2 = 30 611,68 eiro.

Ja 3,05 ha zemes pārdoti par 18 800 eiro, kapitāla pieaugums neveidojas, bet rodas zaudējumi. Proti:

18 800 – 30 611,68 = –11 811,68 eiro.

Turklāt šāds pieņēmums nav nepamatots. Vēl nesen Augstākās tiesas Senāts skaidroja, kā nosakāma pēc iegādes sadalīta nekustamā īpašuma iegādes vērtība kapitāla pieauguma nodokļa aprēķinā.

Senāts norādīja, ka likumdevējs nav detalizēti regulējis, kā nosakāma nekustamā īpašuma daļas iegādes vērtība gadījumos, kad īpašums pēc iegādes tiek sadalīts. Šādos gadījumos kapitāla pieauguma aprēķina vajadzībām visa nekustamā īpašuma iegādes vērtību var sadalīt proporcionāli katras atdalītās daļas platībai. Nekustamā īpašuma platība ir vienkārši nosakāms, efektīvi administrējams un universāls kritērijs.

Aplūkotajā piemērā tas nozīmētu, ka, ja sākotnējā zemes platība bija 6,4 ha, tad, pārdodot pusi no šīs platības, arī pārdotās zemes iegādes vērtība būtu puse no kopējās iegādes vērtības.

Valsts ieņēmumu dienesta pieeja

VID ieskatā šāds aprēķins nav pareizs.

VID uzskata, ka zemes iegādes vērtības noteikšanai ir jāizmanto proporcija, kuras aprēķinā tiek ņemta vērā zemes un būvju kadastrālā vērtība īpašuma iegādes brīdī. Kadastrālā vērtība šajā gadījumā tiek izmantota tikai proporcijas noteikšanai.

Pieņemsim, ka nekustamā īpašuma (zemes un būvju) kopējā kadastrālā vērtība iegādes brīdī bija 1 570 lati, no kuriem zemes kadastrālā vērtība bija 492 lati, bet būvju – 1 078 lati.

Attiecīgi zemes īpatsvars kopējā kadastrālajā vērtībā bija 31,34 %, savukārt būvju īpatsvars – 68,66 %.

Ņemot vērā, ka nekustamais īpašums tika iegādāts par 61 223,36 eiro (ieskaitot samaksātās nodevas), VID uzskata, ka 31,34 % no šīs summas attiecināmi uz zemes iegādes vērtību.

Līdz ar to 6,4 ha zemes nosacītā iegādes vērtība ir 19 187,40 eiro, bet būvju iegādes vērtība – 42 035,96 eiro.

Tālāk tiek aprēķināta viena hektāra iegādes vērtība: 19 187,40 / 6,4 = 2 998,02 eiro.

Ja tiek pārdoti 3,05 ha, to iegādes vērtība ir: 3,05 × 2 998,02 = 9 178,20 eiro.

Ja šie 3,05 ha tiek pārdoti par 18 800 eiro, apliekamais ienākums ir: 18 800 – 9 178,20 = 9 621,80 eiro.

Rezultātā rodas ar nodokli apliekams kapitāla pieaugums.

Tiesas pieeja

Ja uz nekustamā īpašuma nav būvju, kapitāla pieauguma aprēķina vajadzībām pēc iegādes atdalītās nekustamā īpašuma daļas iegādes vērtību var noteikt, sākotnējo nekustamā īpašuma iegādes vērtību sadalot proporcionāli katras atdalītās daļas platībai. Nekustamā īpašuma platība ir objektīvs un vienkārši nosakāms kritērijs. Vienlaikus šāda metode ir piemērojama tikai tad, ja nav iespējams izmantot citus objektīvus kritērijus.

Savukārt, ja nekustamais īpašums sastāv gan no zemes, gan no būvēm, tiesa atzinusi, ka zemes iegādes vērtības noteikšanai ir piemērojama proporcionālā metode, izmantojot zemes un būvju vērtības attiecību, līdzīgi kā to savā praksē piemēro VID.

Secinājumi

Kā redzams, vienā un tajā pašā situācijā kapitāla pieauguma nodokļa aprēķins var būtiski atšķirties atkarībā no izvēlētās pieejas un piemērojamās metodikas.

Tādēļ pirms nekustamā īpašuma atsavināšanas ir būtiski izvērtēt konkrētās situācijas faktiskos apstākļus, piemērojamo tiesisko regulējumu un aktuālo tiesu praksi.